空调机位归谁？ 村居法官说案例·走进东华社区

  专栏今日正式上线。专栏立足基层、聚焦村居，每期围绕一个真实案例，用通俗易懂的语言，解析法律问题，提出治理建议，为基层组织和群众提供实用法治参考。

  东华社区地处城乡结合处，下辖16个小区，是传统村居向城市社区转型的典型缩影。

  我们与社区联动中发现，随着居住形态改变，矛盾类型也从以往的宅基地、灌溉纠纷，转向空调机位、设备平台等“微小空间”的权属争议。

  “以前村民住平房，争的是宅基地、灌溉水；现在住高楼，矛盾全集中在这些‘巴掌大’的地方。”社区工作人员指着两户人家之间的空调机位说。

  我们注意到，涉事的空调机位多位于楼栋外立面，面积普遍不足2平方米，却必然的联系到业主装修规划。这类纠纷的特点很鲜明：标的小但影响大，涉及业主、开发商、物业三方，且一旦激化，很容易引发其他业主效仿，引发连锁反应。

  为何矛盾频发？通过深入走访，我们得知矛盾频发的深层次原因：多数业主买房时没仔细看《商品房买卖合同》附件里的平面图，“以为空调位是共用的，可以随便选，直到装修时才发现归属已有约定”。而物业公司在业主收房、装修初期，也很少主动普及空间权属知识，业主通常在装修完成才察觉缺陷，此时已投入大量成本，对整改较为抗拒，情绪较为激动，容易从简单争执升级为激烈对抗。“这时候想着协调，往往已经晚了”。

  “早知道合同里写得明明白白，我也不会犯这个错。”小区业主小廖夫妇说起这场纠纷时，仍有些懊悔。

  2021年，小廖夫妇购置了边户，小陈则购买了相邻的中间户。我们在调取资料时发现，小陈的合同附件中明确载明“南面边户与中间户空调隔板为中间户使用”，房屋平面图也显示该机位仅设计通往中间户。而小廖夫妇的合同中并无此项约定，导致双方对机位归属产生认知差异。

  2023年装修时，小廖夫妇拆了空调机位的分隔墙，把该空间纳入客厅。“我们以为这是公共区域的，想着多点空间。”小廖说。

  小陈发现后，先找小廖协商，没谈拢；又找物业、开发商反映，物业现场核实后给小廖发出《装修违章行为整改通知单》，但小廖没配合。

  随后，小廖提起诉讼，要求确认相关条款无效，被法院驳回。2025年，小陈以相邻权受侵害为由起诉，要求恢复原状。

  案件审理时，我们考虑到邻里之间的关系，组织了调解：一边给小廖夫妇看法律条款、前案判决以及小区原始图纸，释明“擅自占有机位已构成侵权”；一边也劝小陈“邻里抬头不见低头见，协商解决更稳妥”。

  最终，双方达成调解：小廖一次性支付小陈2万余元，此事就此了结，互不追究。“虽然花了钱，但不用再耗精力打官司，邻里关系也没彻底断了。”小廖说。

  案件虽已了结，但引发的思考仍在继续。面对业主们对空调机位权属问题的疑惑，我们在该案结束后对社区进行走访调研，在此基础上对类案进行了梳理：

  第一，机位归谁？法律上认定空调机位是否为某业主“专有部分”，根据民法典及相关司法解释关于建筑区分所有权的规定，需满足三个条件：

  “本案中，涉事机位只有通往06室的预留孔，物理上没法给08室用，合同还明确归小陈，符合法律关于‘专有部分’的认定标准，小廖占用就是侵权。”

  第二，约定有效吗？至于与开发商的合同约定是否有效？只要约定基于合规设计，且没有恶意串通，就具备法律上的约束力。“如果业主觉得开发商‘暗箱操作’，得拿出证据，法律讲‘谁主张谁举证’，没证据的话，主张很难成立。”但如果该条款存在民法典第四百九十六条、第四百九十七条规定的无效或可撤销情形，如不合理地免除或减轻开发商责任、加重业主责任、排除业主主要权利的，则可能会影响条款效力。

  第三，擅自改造有何后果？擅自改造空调机位的后果，远不止“恢复原状”。拒不整改的业主，可能被城市房地产行政主任部门责令整改；如果造成损失，还得依法赔偿；若行为违反城乡规划有关规定法律法规，还可能面临相应行政处罚。“别觉得改造个小空间没事，其实可能踩了法律红线。”

  通过案件折射出的普遍性治理隐患，我们依法向有关部门提出司法建议，从“落实前置告知、加强装修监管、搭建调解平台、开展普法宣传”四个方面提出要求，推动个案经验向治理效能转化，个案审理向源头治理转变。

  同时，也给社区提了醒。“光靠法院‘救火’不够，社区也得从源头‘防火’。”我们与东华社区共同召开基层治理专题座谈会，建议把空调机位纠纷的化解经验纳入《居民公约》，明确空调机位、楼道走廊等空间的使用规范。同时，推动社区定期举办“邻里茶话会”，邀请纠纷当事人“现身说法”，用身边事教育身边人。

  在我们的建议下，物业公司也在调整做法。“以后业主收房时，我们会主动讲解合同里的空间权属条款，装修时加强巡查，发现违规及时劝导。”社区物业负责这个的人说，还会在业主群、公告栏推送类似纠纷案例。

  如今，东华社区的第一期“邻里茶话会”已在筹备中，不少业主主动报上自己的姓名去参加。“其实大家都不想闹矛盾，关键是要把‘规矩’讲清楚，把‘沟通’的路搭起来。”一位业主的话，让我们深感欣慰——通过法院与社区的共同努力，小区里的“微小空间”，既能守住法律边界，也能装下邻里温情。

  “小空间”关乎“大民生”。通过这一个案例，我们大家都希望传递一个理念：唯有明晰规则、尊重权属、友好沟通，才能从根源上消解邻里纠纷。龙岩法院村居法官团队将继续深入村居、深耕基层，与大家一起，共筑和谐美好的居住环境。

  如遇类似纠纷，欢迎通过所在村居社区公示的村居法官信息与我们联系，让我们携手，让法治力量在基层深深扎根。